Adana ili, Karataş ilçesi, İskele mahallesi mülkiyeti Maliye Hazinesi adına kayıtlı, 5517 ve 5518 parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile ilgili 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifine yönelik paftanın bir ay süre ile askıda kalacak olup, ilanen duyurulur.
| İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ARAŞTIRMA RAPORU 2022 |
| Türk Mühendislik, Müşavirlik ve Müteahhitlik Anonim Şirketi |
| ADANA İLİ KARATAŞ İLÇESİ İSKELE MAHALLESİ 5517 VE 5518 NO.LU PARSELLER |
İÇİNDEKİLER TABLOSU
1. ARAŞTIRMA ALANININ KONUMU VE GENEL ÖZELLİKLERİ 3
1.1. ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ. 3
1.4. ALANA AİT FOTOĞRAFLAR.. 9
1.6. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER.. 14
1.7. HÂLİHAZIR HARİTA DURUMU.. 15
1.7.1. 1/5.000 ÖLÇEKLİ HÂLİHAZIR HARİTA DURUMU.. 15
1.7.2. 1/1.000 ÖLÇEKLİ HÂLİHAZIR HARİTA DURUMU.. 16
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUMU.. 18
3.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 21
3.2. 1/25.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 23
3.3. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 23
3.4. 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 24
5. SENTEZ VE DEĞERLENDİRME.. 26
ŞEKİLLER TABLOSU
ŞEKİL 1: ADANA İLİNİN ÜLKEDEKİ YERİ. 3
ŞEKİL 2: ADANA İLİNİN BÖLGESİNDEKİ YERİ 3
ŞEKİL 4: ARAŞTIRMA ALANININ KENT İÇİNDEKİ YERİ 5
ŞEKİL 5: ADANA İLİ KARAYOLU HARİTASI 6
ŞEKİL 6: ARAŞTIRMA ALANI YAKIN ÇEVRE ULAŞIM BAĞLANTILARI 7
ŞEKİL 7: ARAŞTIRMA ALANI YAPILAŞMA DURUMU.. 8
ŞEKİL 8: ARAŞTIRMA ALANINA AİT YERLEŞİME UYGUNLUK HARİTASI. 14
ŞEKİL 9: 1/5.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA.. 15
ŞEKİL 10: 1/1.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA.. 16
ŞEKİL 11: 1/1.000 ÖLÇEKLİ KIYIKENAR ÇİZGİLİ HARİTA.. 17
ŞEKİL 12: 5517 VE 5518 NO.LU PARSELLERE AİT TAPU KAYDI. 19
ŞEKİL 13: ARAŞTIRMA ALANINA AİT KADASTRO HARİTASI 20
ŞEKİL 14: 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI DEĞİŞİKLİĞİ 22
ŞEKİL 15: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 23
ŞEKİL 16: 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 24
Adana; doğuda Osmaniye, Kahramanmaraş, Gaziantep, batıda İçel, kuzeybatıda Niğde, güneydoğuda Hatay gibi illerle ve güneyde Akdeniz’e olan sınırları ile Akdeniz Bölgesinin Çukurova Bölgesinde bulunmaktadır. Şehir Seyhan Nehrinin iki yakasında 35°-38° kuzey enlemi ve 34°-36° doğu boylamında yer almaktadır.
ŞEKİL 1: ADANA İLİNİN ÜLKEDEKİ YERİ
ŞEKİL 2: ADANA İLİNİN BÖLGESİNDEKİ YERİ
Büyükşehir statüsüne sahip Adana’nın İlçeleri; Aladağ, Ceyhan, Çukurova, Feke, İmamoğlu, Karaisalı, Karataş, Kozan, Pozantı, Saimbeyli, Sarıçam, Seyhan, Tufanbeyli, Yumurtalık ve Yüreğir’dir. Araştırmaya konu alan; Karataş ilçesi, İskele mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır.
ŞEKİL 3: ADANA İLİ İLÇELERİ
Adana’nın Merkez ilçelerinden biri olan Karataş 922 km2’lik yüzölçümüne sahiptir. Karataş ilçesinin adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre 2020 yılı nüfusu 23.667 kişidir.
Araştırmaya konu alan; Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi, eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını kapsamaktadır.
Araştırma alanının kent içindeki yeri incelendiğinde; söz konusu parseller, İskele mahallesinde, merkezin güneybatısında yer almaktadır. Araştırma alanı; Karataş İlçe merkezine yaklaşık 2 km ve Akdeniz’e yaklaşık 90 m uzaklıktadır. Ayrıca araştırma alanının çevresinde yazlık konut alanları ve boş alanlar bulunmaktadır.
ŞEKİL 4: ARAŞTIRMA ALANININ KENT İÇİNDEKİ YERİ
Adana İli karayolu ulaşım bağlantıları açısından Akdeniz Bölgesi içerisinde bir merkez konumundadır. İl sınırlarından geçen önemli karayolu bağlantıları şunlardır; kuzey-güney bağlantısını sağlayan D750, D815 ve O21, doğu-batı bağlantısını sağlayan O51 ve O52 karayolları bulunmaktadır.
İl merkezinden güneye inene D815 karayolu bağlantısı Karataş İlçesine ulaşımı sağlamaktadır
| ŞEKİL 5: ADANA İLİ KARAYOLU HARİTASI |
ŞEKİL 6: ARAŞTIRMA ALANI YAKIN ÇEVRE ULAŞIM BAĞLANTILARI
Adana İli, Karataş ilçesi, İskele mahallesi, 5518 parselin üzerinde 25 blok halinde toplamda 125 adet konaklama birimi bulunmaktadır. Ayrıca; parselin üzerinde, 1 adet idari bina, 1 yemekhane binası, 2 adet eğitim salonu, 1 kantin binası ve 1 su deposu yer almaktadır. Bu yapılar Maliye Bakanlığı Eğitim ve Dinlenme Tesisleri’ne aittir. 5517 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
| 5518 |
| 5517 |
ŞEKİL 7: ARAŞTIRMA ALANI YAPILAŞMA DURUMU
Araştırma alanına ait fotoğraflar aşağıda verilmiştir.
Araştırmaya konu Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi, eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını da kapsayan “Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi, 5453 no.lu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu” 27.05.2015 tarihinde Adana Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanmıştır. Rapora göre inceleme alanı, yerleşime uygunluk açısından “Önlemli Alan 1.1 (Ö.A-1.1)” olarak tanımlanmıştır.
Söz konusu raporun “Önlemli Alan 1.1 (ÖA-1.1)” ile ilgili sonuç ve önerileri aşağıda -verilmiştir.
- İnceleme Yapılaşma öncesi parsel bazında zemin etütlerinde, şişme-oturma-sıvılaşma ve taşıma gücü ile ilgili detaylı hesaplamalar yapılmalı ve bu hesaplamalar doğrultusunda temel tipi ve derinliği belirlenmelidir. Ayrıca temeller homojen birimler üzerine oturtulmalıdır.
- Mevsimsel yağışlara bağlı olarak oluşabilecek yüzey sularının, yerüstü ve yeraltı drenaj sistemlerinin oluşturularak, inceleme alanını oluşturan sahadan uzaklaştırılıp, yapılması düşünülen bina temelleri ile irtibatın kesilmesi gerekmektedir.
- Lokal dolgular kaldırılıp, temelin homojen zemine oturtulması gerekmektedir.
- Çalışma alanında yer altı suyu bulunmamaktadır. Bundan dolayı sıvılaşma riski bulunmaktadır. Sıvılaşma riskinden dolayı yapılacak olan yapının her türlü kazı için gerekli stabilite önlemleri (iksa, istinat duvarı vb. alınmalıdır.
- Temel kazıları ve derin kazılarda gerekli drenaj tedbirlerinin alınması gerekmektedir.
- Yüksek katlı ve tonajlı yapılarda gerekli zemin iyileştirmeleri yapılmalıdır.
- Yapılaşma sırasında temellerin radye tipi seçilmesi ve bu şekilde farklı taşıma gücü ve oturma risklerinin minimize edilmesi önerilmektedir.
| ÖA-1.1 |
ŞEKİL 8: ARAŞTIRMA ALANINA AİT YERLEŞİME UYGUNLUK HARİTASI
Adana Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 08.11.2021 tarihli yazısında belirtildiği gibi, araştırma alanında 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tabiat varlığı ya da doğal sit bulunmamaktadır.
Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi, eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını kapsayan 1/5.000 ölçekli halihazır haritalar İller Bankası tarafından 05.11.2009 tarihinde onaylanmıştır.
| 5518 |
| 5517 |
ŞEKİL 9: 1/5.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA
Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi, eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını kapsayan 1/1.000 ölçekli hâlihazır haritalarından O34c18d3c paftası Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 22.04.2015 tarihinde ve O34c18d3d paftası İller Bankası tarafından 05.11.2009 tarihinde onaylanmıştır.
| 5517 |
| 5518 |
ŞEKİL 10: 1/1.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA
Araştırma alanını da içine alan bölgeye ilişkin “Kıyı Kenar Çizgisi Aktarımı” 05.05.2015 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılmıştır.
Araştırmaya konu alan Karataş Belediyesi tarafından “Kısmi Yapılaşma” kapsamında değerlendirildiğinden, söz konusu alan Kıyı Kanunu gereğince sahil şeridinde uygulanacak olan ilk 50 metre ve ikinci 50 metredeki yapılaşma kısıtlardan muaftır.
| 5517 |
| 5518 |
| KIYIKENAR ÇİZGİSİ |
ŞEKİL 11: 1/1.000 ÖLÇEKLİ KIYIKENAR ÇİZGİLİ HARİTA
Parsellere ait detaylı tapu bilgileri aşağıda verilmiştir.
| İL/İLÇE | KÖY/ MAHALLE | ADA NO | PARSEL NO | MALİK | ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) |
| ADANA/ KARATAŞ | İSKELE | – | 5517 | MALİYE HAZİNESİ | ARSA | 158,22 m² |
| ADANA/ KARATAŞ | İSKELE | – | 5518 | MALİYE HAZİNESİ | ARSA | 39.622,38 m² |
ŞEKİL 12: 5517 VE 5518 NO.LU PARSELLERE AİT TAPU KAYDI
Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi eski 5453 no.lu parselin imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarına ayrıldığı kadastral durum aşağıda sunulmuştur.
ŞEKİL 13: ARAŞTIRMA ALANINA AİT KADASTRO HARİTASI
Adana ili, Karataş ilçesi, Mahallesi eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını kapsayan “Mersin-Adana Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği 16.09.2013 tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır. Araştırma alanı Çevre Düzeni Planı’nın O34 paftasında yer almakta olup, bu paftada yapılan çevre düzeni planı değişikliği Bakanlık Makamınca 12.11.2020 tarihinde onaylanmıştır. Buna göre parseller, planda “Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi/Turizm Merkezi” içerisinde, “Kentsel Yerleşik Alanı” kullanımında kalmaktadır. “Kentsel Yerleşik Alanı” kullanımına ilişkin plan hükümleri aşağıdaki gibidir.
Söz konusu parseller belirtilen çevre düzeni planında “Kentsel Yerleşik Alanı” olarak planlıdır. Planda bu alan ile ilgili belirlenen plan hükümleri aşağıda verilmiştir.
- Bu alanlarda; konut ve konut kullanımına hizmet verecek sosyal, kültürel donatı ve teknik altyapı tesisleri ile toptan ve perakende ticaret türleri yer alacaktır. Ticari depolama, konut dışı kentsel çalışma alanı, küçük sanayi siteleri ve turizm kullanımları da yer alabilir. Bu alanlarda sanayi kullanımları ve sanayiye yönelik depolama kullanımlarına ilişkin planlama veya plan değişikliği yapılamaz.
- Kentsel yerleşme alanları sınırları, bu plan ile belirlenen alansal büyüklük aşılmaksızın; ilgili kurum/kuruluş görüşleri ile yasal, doğal ve yapay eşikler doğrultusunda, alt ölçekli plan çalışmalarında kesinleşecektir.
- Bu planla belirlenen kentsel gelişme alanlarının nazım imar planları, bu planın ilke ve stratejileri ile nüfus kabullerine göre, bütün olarak yapılacak olup uygulama imar planları etaplar halinde yapılabilir
- Bu planda kentsel yerleşik alan olarak gösterilen, fakat imar planı bulunmayan alanların nazım imar planları, bu planın ilke ve stratejileri ile nüfus kabullerine göre, bütün olarak yapılacak olup uygulama imar planları etaplar halinde yapılabilir.
- Kentsel yerleşme alanlarındaki yoğunluk dağılımı; bu planda kentsel yerleşme alanları için yapılmış olan nüfus kabulü esas alınarak, alt ölçekli planlarda yapılacaktır. Alt ölçekli planlarda yer alacak nüfus, o yerleşme için bu planla getirilen toplam nüfus kabulünü aşamaz
- Bu alanlarda yapılacak alt ölçekli planlarda, bu planda kabul edilen nüfusun gereksinimi olan kentsel sosyal ve teknik altyapı alanları, 3194 sayılı “imar kanunu”nda belirtilen standartlar çerçevesinde sağlanacaktır.
- Bu planda kentsel yerleşme alanı olarak gösterilmiş olsun ya da olmasın, bağlı bulundukları kentsel yerleşme merkezlerinden kopuk biçimde konumlanan, belediye sınırları içine alınarak mahalleye dönüşmüş/dönüşecek kırsal yerleşme alanlarında; varsa çevre düzeni planında önerilmiş alan sınırları dikkate alınarak, yoksa daha önce belirlenmiş yerleşik alanı ve civarına ilişkin sınırlar dikkate alınarak, yerleşmenin kendi ihtiyacı kadar alanın alt ölçekli planları hazırlanacaktır.
- Alt ölçekli planlarda, yerleşmenin sahip olduğu geleneksel doku ve yapılaşma özellikleri ile çevresindeki alanın doğal özelliklerinin, planlama aşamasında dikkate alınması ve koruma kararlarına dönüştürülmesi zorunludur.
ŞEKİL 14: 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
Araştırma alanını kapsayan 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı bulunmamaktadır.
Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını kapsayan 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği, Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun 29.09.2016 tarihli 2016/52 sayılı kararı ile onaylanmıştır.Söz konusu imar planında araştırma alanı “Turizm Alanı, Park Alanı, Trafo Alanı, Kumsal ve Yol” olarak planlanmıştır.
| 5517 |
| 5518 |
ŞEKİL 15: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI
İdaremizce hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun 29.09.2016 tarihli ve 2016/52 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5.000 Nazım İmar Planı Değişikliği geçerli olmakla birlikte;
Planlamaya konu parsellerin de içinde yer aldığı 1500 hektarlık alanda Karataş Belediye Başkanlığınca 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonu hazırlanmıştır. Hazırlanan Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.09.2021 tarih ve 230 sayılı Kararı ile onaylanmış, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/b maddesi gereğince bir ay süre ile askıya çıkarılmıştır. Söz konusu plana yönelik askı sürecinde itirazlar yapılmış olup, bu itirazlar değerlendirilme aşamasındadır.
Adana ili, Karataş ilçesi, İskele mahallesi, eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarını kapsayan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun 29.09.2016 tarihli 2016/52 sayılı kararı ile onaylanmıştır.
Söz konusu planda araştırma alanı “Otel Alanı, Trafo Alanı, Park Alanı, Kumsal ve Yol” olarak planlanmıştır. Yapılaşma koşulları ise E=0,90 Yençok=3 Kattır.
| 5517 |
| 5518 |
ŞEKİL 16: 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI
TEİAŞ’ın 941626 sayılı yazısında Adana ili, Karataş ilçesi, İskele eski 5453 no.lu parselin yer aldığı; ancak imar uygulaması sonrası 5517 ve 5518 no.lu parseller ile yol, park ve kumsal alanlarda herhangi bir altyapı ve üstyapı tesisi veya yatırım programına alınmış proje bulunmamaktadır.
Türk Telekomünikasyon AŞ’nin 10.11.2021 tarihli ve 183379 sayılı yazısında Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi 5517 parsellerde herhangi bir altyapı ve üstyapı tesisi veya yatırım programına alınmış proje bulunmamaktadır. 5518 parselde “Maliye Bakanlığı Tesisleri” bulunmaktadır. Burada site içi iletişim hatları bulunmaktadır.
Araştırmaya konu olan Adana ili, Karataş ilçesi, İskele Mahallesi, 5517 no.lu parselin yüzölçümü 158,22 m², 5518 no.lu parselin yüzölçümü 39.622,38 m² olup, mülkiyetleri “Maliye Hazinesi” adına kayıtlıdır.
Araştırma alanı, İskele mahallesinde, merkezin güneybatısında yer almaktadır. Karataş İlçe merkezine yaklaşık 2 km ve Akdeniz’e yaklaşık 90 m uzaklıktadır. Araştırma alanının çevresinde yazlık konut alanlar ve boş alanlar bulunmaktadır. Ayrıca 356. Sokak ve 285.Sokak söz konusu araştırma alanının kuzeyinden geçmektedir. Söz konusu parsellere ise bu yollardan ayrılan 318. Sokak ve 340. Sokak ile erişim sağlanmaktadır.
Parselleri kapsayan 1/5.000 ölçekli ve 1/1.000 ölçekli halihazır haritalar ise 05.11.2009 tarihinde onaylanmıştır. 5518 parselin üzerinde 25 blok halinde toplamda 125 adet konaklama birimi bulunmaktadır. Ayrıca; parselin üzerinde, 1 adet idari bina, 1 yemekhane binası, 2 adet eğitim salonu, 1 kantin binası ve 1 su deposu yer almaktadır. Bu yapılar Maliye Bakanlığı Eğitim ve Dinlenme Tesisleri’ne aittir. 5517 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Söz konusu parseller, 27.05.2015 tarihinde onaylanan jeolojik-jeoteknik etüde göre yerleşime uygunluk açısından “Önlemli Alanlar 1.1 (ÖA-1.1)” olarak belirlenmiştir.
1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda araştırma alanı “Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi” içerisinde, “Kentsel Yerleşik Alanı” olarak planlı olup parselleri kapsayan 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı bulunmamaktadır.
Söz konusu araştırma alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Otel Alanı, Trafo Alanı, Park Alanı, Kumsal ve Yol” ve 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Turizm Alanı, Park Alanı, Trafo Alanı, Kumsal ve Yol” olarak planlanmıştır.
Alana yönelik olarak ilgili kurumlardan alınan görüşler sonucunda plan yapımına engel olabilecek herhangi bir husus bulunmadığı görülmüştür.